農家から: 農地譲渡に関する新しい考え方

これは、フルセラーファームのエミリー・クーパーが書いた「農家から」シリーズの農家寄稿です。ファームインキュベータープログラム. この作品では、エミリーは、ある所有者から次の所有者に農地を引き継ぐための XNUMX つの異なる方法を探っています。

ヘッドウォーターズでの XNUMX 年目を終えると、自然と次のことを考えるようになりました。夫は農業以外の仕事をしているため、通常の住宅ローンを借りることができますが、ウィラメットバレーの土地の価格は一般的に、私たちが支払えるどのローンよりもはるかに高くなります (そして、住宅ローンの支払いも発生します)。土地をリースすることは、経済的な理由から魅力的ですが、多くの場合、条件付きで行われ、自分の財産を稼働中の農場と共有することの意味を完全に理解していない土地所有者との摩擦の可能性があります。

これらの理由から、私は自分に開かれた選択肢に少し窮屈に感じていました. しかし今月初め、持続可能な農業における女性会議で、土地所有権を確保するための非伝統的な方法に関するセッションに参加する機会がありました。バーモントロースクールの Carrie Scrufari 氏の巧みなプレゼンテーションの後、私は、私の農場の将来に対する可能性、疑問、そしてもう少しの希望でいっぱいの頭を抱えて去りました。

Scrufari は、新しい農家が扱いやすい方法で、ある所有者から次の所有者に農地を渡す XNUMX つの方法を概説しました。これらの方法は、グランドリース、LLC、および地役権です。以下、それぞれについて簡単に説明します。また、Scrufari が行ったように、土地移転は一度に複数のツールを使用でき、状況ごとに独自の合意が必要であることにも言及したいと思います。また、私は農家であり、弁護士ではありません。だから、宿題をしなさい。

借地権

土地リースの基本的な考え方は、私が「新しい農家」と呼ぶ人が、土地そのものではなく、既存の土地所有者から建物 (家、温室、納屋など) を購入するというものです。既存の土地所有者は土地の所有権を保持し、長期 (99 年と考えてください) リースで新しい農家にリースします。これは、土地所有者が土地信託である場合によくあるシナリオです。¹、しかし、個人の土地所有者もそれを検討するかもしれません。たとえば、退職を検討している土地所有者は、その土地の XNUMX つの家の所有権を保持し、そこに住み続けることができるように、このようなことをしたいと思うかもしれません。

グランドリースは通常、 割り当て可能 および 継承可能. 譲渡可能とは、リースの条件を第三者に譲渡できることを意味します。継承可能とは、土地所有者および/または新しい農家の相続人が継承できることを意味します。

LLCs

多くの人々は、LLC（有限責任会社）を何らかの保護手段を提供するビジネス構造としてよく知っています 法人化したくない小規模事業主の資産用。私が知っているほとんどの農家は、個人事業主または LLC のいずれかの事業を行っています。ただし、このバージョンの LLC は、そのビジネスモデルを移行ツールとして使用して、不動産の所有権を「新しい農家」に渡します。いくつかの点で、リースから所有への状況に似ていますが、年月が経つにつれて新しい農家が農場の株式を取得できる点が異なります.

Scrufari が説明した単純な例では、土地所有者と新しい農家が 100 株の LLC を作成し、移行計画の概要を示す運営契約を作成します。その合意によると、90 年目に地主は 10 株を保有し、新しい農家は 20 株を保有することになります。農民は 30 株を獲得し、70 年目までに彼らは 50 株を所有し、土地所有者は 50 株を所有することになります。 70 年目には、新しい農家が LLC の完全な支配権を獲得し、(現在は元の) 土地所有者を事実上買収することになります。

容易さ

地役権とは、土地所有者と土地信託または政府機関との間の恒久的な法的契約です。 それは土地に対して何をしなければならないかを決定し、および/または土地で許可されている活動を制限します. その契約を結ぶ際に、土地所有者は財産を保持しますが、それを細分化または開発するなど、何らかのことを行う権利を売却します。通常、地役権は永続的 (「永久」) ですが、(期間限定) と呼ばれることもあります。土地が所有者から所有者へと移り変わるときでさえ、彼らは土地と共に行きます。オレゴン州では、地役権は通常、保全のためのものであるため、土地所有者は通常、野生生物の生息地や河岸地域を維持するなどの責任を負っています。オレゴン州を含む一部の州では、農業用地役権を許可しており、これには土地を農業用に維持する必要があります。

地役権は、リソースが限られている新しい農家 (つまり、ほとんどの新しい農家) が、他の方法では手の届かない土地を手に入れるための優れたツールになる可能性があります。開発権のない土地は、不動産市場での価値が低いため、地役権が設定されていない場合よりも価格が低くなります。移行ツールとして、譲渡が行われる前または後に地役権を売却することができます。前の土地所有者は地役権を土地信託に売却し、その土地をより低い価値で新しい農家に売却することができます。あるいは、土地信託は、前の地主から時価で土地を購入し、地役権を設定し、地役権を付けて新しい農家に土地を売却することもできます。幸運な農家の XNUMX つ目の選択肢は、裕福な後援者がその土地を完全に購入し、地役権を土地信託に売却または寄付し、その土地を新しい農家に低価格で売却することです。いずれの場合も、結果として、農地は使用制限付きで新しい農家に譲渡されることになりますが、価格は市場価格より低くなります。

Equity Trust は、マサチューセッツ州に本拠を置く非営利団体で、非伝統的な方法で農地を譲渡するためのツールとリソースに取り組んでおり、譲渡の車輪を潤滑するためにローンを提供することもあります。彼らのウェブサイト、 Equitytrust.org、説明とモデルの法的文書、およびある所有者から別の所有者への土地譲渡を促進するのに役立った状況のいくつかのケーススタディが含まれています. 彼女の話の中で、スクファリはこれらのケーススタディの XNUMX つを強調しました。これは、マサチューセッツ州の世話人農場が XNUMX つの農場のカップルから別の農場のカップルに引き継がれ、永久に CSA のままであることを保証するために、地役権、土地リース、およびコミュニティの資金調達を使用した複雑な契約です。

これらの非伝統的な土地譲渡ツールの欠点の XNUMX つは、ほぼ確実に、自分の土地を気にかけ、新しい農家と協力して自分の財産が農場になるか、農場であり続けることを望んでいる忍耐強く意欲的な土地所有者を必要とすることです。組織の詳細も気が遠くなるようなものです。

しかし、多くの利点もあります。これらの話を聞いて、単純な住宅ローンや土地のリースを超えてどれだけ多くのことが可能かを知ることは励みになります. このようなツールは、自分の土地を取得するための多くのリソースを持たない農家にとって、恒久的な土地保有を実現するのに役立ちます。そして、彼らは小規模で持続可能な農場に、彼らの農場に対するコミュニティのサポートを強化し、減少しつつある農地の供給を保護するためのユニークな機会を提供します.

¹ 私の土地信託の大まかな定義は、土地を購入または開発権を購入することで土地を保護し、一般的には未開発または未開発の状態に保つことを目的とする組織 (通常は非営利) です。